Ήλθε η ώρα να αλλάξουν όλα στην Αθήνα. Η εικόνα της πόλης δεν θα είναι ποτέ ξανά η ίδια.
Καταλύτης των αλλαγών η «έκρηξη» του real estate, που διαφαίνεται τα δύο τελευταία χρόνια, αλλά παίρνει «σάρκα και οστά» με τη μαζική πώληση των κόκκινων δανείων με εμπράγματες διασφαλίσεις.
Ήδη αμερικανικά, ευρωπαϊκά, αλλά και ισραηλινά funds με εξειδίκευση στη διαχείριση και ανάπτυξη ακινήτων έχουν εγκατασταθεί στην Αθήνα
Δεν πρόκειται για τίποτε άλλο από στεγαστικά δάνεια επιχειρήσεων και ιδιωτών, ακόμη και για αποτελέσματα πλειστηριασμών για χρέη προς το Δημόσιο, που έχουν ως συνέπεια να αλλάζουν χέρια περιουσίες.
Τι γίνονται ή τι θα γίνουν, όμως, όλες αυτές οι περιουσίες;
Σημαντικές εταιρείες διαχείρισης και ανάπτυξης ακινήτων έχουν στρέψει το ενδιαφέρον τους στην Αθήνα και δευτερευόντως στη Θεσσαλονίκη.
Η «χαρτογράφηση» έχει γίνει από χρόνια και ξέρουν τι ακριβώς ζητούν.
Σίγουρα δεν ενδιαφέρουν κανέναν μεμονωμένες κατοικίες. Το μεγάλο ενδιαφέρον καταγράφεται σε ενιαίες δομημένες εκτάσεις, σε ξενοδοχειακές μονάδες ανεξαρτήτως κατάστασης και κατ’ ελάχιστον σε βιομηχανικούς χώρους.
Όλο και περισσότερες δραστηριότητες «επιστρέφουν» στον Δήμο Αθηναίων, δηλαδή στο κέντρο της πόλης
Κι αυτό γιατί η Αθήνα είναι η μόνη ίσως ευρωπαϊκή πρωτεύουσα που δεν έχει City.
Δεν έχει, δηλαδή, ένα επιχειρηματικό και τραπεζικό κέντρο με τα χαρακτηριστικά και τα πλεονεκτήματα που εμφανίζει σε όλες τις ανεπτυγμένες πόλεις του κόσμου.
Τα σημεία ενδιαφέροντος…
Οι περιοχές του κέντρου που βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών είναι όσες σήμερα είναι εξαιρετικά φθηνές, αλλά βρίσκονται σε απόσταση 200-500 μέτρων από κάποιο σταθμό του μετρό ή του ΗΣΑΠ. Με λίγα λόγια, το Μεταξουργείο, η πλατεία Βικτωρίας, ο Άγιος Παντελεήμονας, η πλατεία Βάθη, οι αρχές της Αχαρνών και η πλατεία Αττικής θα μπορούσαν να προσελκύσουν επενδύσεις κλίμακας τα επόμενα χρόνια.
Σύμφωνα με πληροφορίες, ήδη έχει προχωρήσει αρκετά η αλλαγή της ιδιοκτησίας μεγάλων κτηρίων από την πλατεία Θεάτρου έως την Ομόνοια και την πλατεία Κουμουνδούρου, πίσω από τα γραφεία του ΣΥΡΙΖΑ.
Μέσα στην κρίση οι τιμές ήταν εξαιρετικά χαμηλές και συγκεκριμένα κεφάλαια έσπευσαν να το εκμεταλλευθούν.
Υπήρχαν όμως και «μπλεγμένα» κτήρια, που είχαν δανεισμό, μη εξυπηρετούμενο, ή άλλες εμπλοκές, που έχουν μείνει σε εκκρεμότητα. Τώρα, λοιπόν, μπορεί και αυτά να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο σχεδιασμό.
Οι λόγοι που ωθούν τους επενδυτές
Τα headquarters’ των μεγάλων εταιρειών και τραπεζών είναι συνήθως συγκεντρωμένα σε μια περιοχή και για λόγους κόστους και αποτελεσματικής λειτουργίας, αλλά και για λόγους ασφαλείας.
Στην Ελλάδα δεν συμβαίνει αυτό.
Η Αθήνα έχει αλλάξει πρόσωπο και όλο και περισσότερες δραστηριότητες «επιστρέφουν» στον Δήμο Αθηναίων, δηλαδή στο κέντρο της πόλης. Η τάση που ήθελε τις εταιρείες να επεκτείνονται προς τις βόρειες περιοχές και τα Μεσόγεια έχει αναστραφεί κάτω από την πίεση του κόστους λειτουργίας και μετακίνησης.
Ένα μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο από το Ισραήλ ενδιαφέρεται για την απόκτηση μικρών και μεσαίων ξενοδοχείων στην Αθήνα
Το πρόβλημα για την ολοκλήρωση της κίνησης αυτής είναι ότι οι τράπεζες διαθέτουν πλέον τεράστια ακίνητη περιουσία, που χρήζει αναδιάρθρωσης.
Θα πρέπει πρώτα να πουλήσουν ακίνητα που δεν χρειάζονται και μετά να προχωρήσουν σε ενοποίηση των υπηρεσιών τους.
Θυγατρικές μεγάλων επενδυτικών ομίλων, όπως η Goldman Sachs και η BlackRock, που εξειδικεύονται στο real estate, έχουν ήδη ακτινογραφήσει τον πολεοδομικό ιστό και ξέρουν τι θέλουν. Από το καλοκαίρι και μετά ξέρουν και πώς θα το αποκτήσουν.
Μια οποιαδήποτε εταιρεία θα αγοράσει τα κόκκινα δάνεια που έχουν υποθήκες κι εάν δεν υπάρξει ενδιαφέρον, θα τα μεταπουλήσει στις εταιρείες αυτές που διαθέτουν τεχνογνωσία και υψηλή ρευστότητα για να τα αξιοποιήσουν.
Προφανώς σε αυτό το επίπεδο δεν μπορούν να ανταποκριθούν οι ιδιώτες ή οι μικροί παίκτες. Τα κεφάλαια που απαιτούνται είναι πολλά.
Πέραν των χαμηλών τιμημάτων, πάντως, η πώληση των πρώτων NPLs από την Eurobank σηματοδότησε και το ευρύ πεδίο ενδιαφέροντος από τις διεθνείς εξειδικευμένες εταιρείες για μία παρθένα ακόμη αγορά NPLs, όπως η ελληνική, που τους δίνει μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης.
Ήδη αμερικανικά, ευρωπαϊκά, αλλά και ισραηλινά funds με εξειδίκευση στη διαχείριση και ανάπτυξη ακινήτων έχουν εγκατασταθεί στην Αθήνα. Κι όχι μόνον αυτό. Έχοντας πλήρη εικόνα της αγοράς και των προοπτικών της, κάνουν ήδη προτάσεις σε ανεξάρτητους και μεμονωμένους ιδιοκτήτες ακινήτων για την απόκτησή τους.
Ένα μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο από το Ισραήλ ενδιαφέρεται για την απόκτηση μικρών και μεσαίων ξενοδοχείων στην Αθήνα. Χωρίς να ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για την κατάσταση του κτηρίου, την επιχείρηση που φιλοξενεί, το πελατολόγιο και τις ενεργές συμβάσεις έχουν ήδη προχωρήσει σε οικονομικές προτάσεις.
Σύμφωνα με πληροφορίες, δεν επιθυμούν να αλλάξουν χρήση στα ξενοδοχεία που τους ενδιαφέρουν, αλλά επιδιώκουν να επενδύσουν στο γεγονός ότι η Αθήνα είναι από τους πλέον ανερχόμενους τουριστικούς προορισμούς στην Ευρώπη.
Η έρευνα του μεγαλύτερου δικτύου εταιρειών συμβούλων ακινήτων
Το 2017 η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζει και πάλι σημάδια σταθεροποίησης αλλά και οριακή ανάπτυξη σε ορισμένες περιπτώσεις. Η πτωτική τάση που επικρατούσε στην αγορά φαίνεται να περιορίζεται, όπως επισημαίνει η NAI Hellas στην τελευταία έρευνα για την ευρωπαϊκή αγορά επαγγελματικών ακινήτων της NAI Global, του μεγαλύτερου δικτύου εταιρειών συμβούλων ακινήτων παγκοσμίως.
Σύμφωνα με αυτή, αν και οι επενδύσεις το 2017 αναμένεται να ξεπεράσουν τα 350 εκατ. ευρώ, αρκετά μειωμένες συγκριτικά με το 2016 που ήταν 440 εκατ. και πολύ μακριά από το 1,1 δις ευρώ που καταγράφηκε το 2014, παρατηρείται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Το ενδιαφέρον παραμένει επικεντρωμένο στα ακίνητα του ξενοδοχειακού κλάδου, ενώ οι επενδυτές διατηρούν στάση αναμονής αναφορικά με τα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών (NPL).
Ο ξενοδοχειακός κλάδος παρουσιάζει σαφέστατα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, ενώ αβέβαιη παραμένει ακόμα η επίδραση που θα έχουν στην αγορά οι ρευστοποιήσεις των χαρτοφυλακίων των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών
Σύμφωνα με τη ΝΑΙ Hellas που εκπροσωπεί τη NAI Global στην Ελλάδα, οι αποδόσεις που ζητούν οι επενδυτές για επαγγελματικά ακίνητα στην ελληνική αγορά είναι υψηλότερες του ευρωπαϊκού μέσου όρου, κάτι που αντικατοπτρίζει τον υψηλότερο κίνδυνο για τη χώρα μας.
Σε αυτό έχουν συμβάλει η συνεχιζόμενη πολιτική και οικονομική αβεβαιότητα, οι συνεχείς αλλαγές του φορολογικού καθεστώτος αλλά και οι ιδιαιτερότητες που σχετίζονται με την πολεοδομική πολυπλοκότητα.
Παρ’ όλα αυτά, οι ζητούμενες αποδόσεις παρουσιάζουν μείωση συγκριτικά με το 2016, κάτι που οφείλεται στη σταδιακή μείωση της αβεβαιότητας, μετά και την ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του προγράμματος της χώρας με τους θεσμούς αλλά και την αυξανόμενη ζήτηση για επενδύσεις.
Οι ζητούμενες αποδόσεις για γραφειακούς χώρους στην Αθήνα ανέρχονται στο 8%, μειωμένες κατά 0,25% συγκριτικά με το 2016, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται στο 5,42%.
Οι χαμηλότερες αποδόσεις για την αντίστοιχη κατηγορία γραφείων στην Ευρώπη συναντώνται στη Ζυρίχη, όπου ανέρχονται στο 2,80%, στη Γενεύη στο 3,10%, στο Βερολίνο στο 3,20%, στη Στοκχόλμη στο 3,60%, ενώ οι υψηλότερες καταγράφονται στο Κίεβο, όπου φθάνουν το 14%.
Οι αποδόσεις γραφειακών χώρων στην Ελλάδα προ κρίσης ήταν της τάξεως του 6,5%. Στην αγορά καταστημάτων, οι αποδόσεις που ζητούν οι επενδυτές για πρώτης κατηγορίας ακίνητα σε εμπορικούς δρόμους ανέρχονται σε 7% στην Αθήνα και σε 6,50% στη Θεσσαλονίκη, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο να βρίσκεται στο 5,18%.
Οι χαμηλότερες αποδόσεις καταγράφονται στο Μιλάνο και στη Ρώμη (2,75%), ενώ οι υψηλότερες στο Κίεβο (14%).
Οι αποδόσεις για καταστήματα και άλλους χώρους λιανικής σε εμπορικούς δρόμους της χώρας πριν από την κρίση ήταν της τάξεως του 5%.
Για την αγορά των logistics στην Αττική, οι ζητούμενες αποδόσεις βρίσκονται στο 10,50%, 1% μειωμένες συγκριτικά με το 2016.
Για τη Θεσσαλονίκη, οι ζητούμενες αποδόσεις βρίσκονται στο 11,75%.
Ο μέσος όρος μεταξύ ευρωπαϊκών χωρών σε αυτήν την κατηγορία ακινήτων βρίσκεται στο 7,25%, με τις χαμηλότερες αποδόσεις να καταγράφονται στη Λεμεσό (3,60%) και τις υψηλότερες στο Κίεβο (15%).
Οι αποδόσεις για ακίνητα logistics στην Ελλάδα πριν από το 2008 ήταν της τάξεως του 9%.
Δεδομένης της αναμενόμενης σταθεροποίησης και ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, η NAI Hellas εκτιμά πως οι ζητούμενες αποδόσεις για επαγγελματικά ακίνητα στη χώρα θα φθάσουν τα επίπεδα προ κρίσης.
Ο ξενοδοχειακός κλάδος παρουσιάζει σαφέστατα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, ενώ αβέβαιη παραμένει ακόμα η επίδραση που θα έχουν στην αγορά οι ρευστοποιήσεις των χαρτοφυλακίων των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών (NPL).
Είναι σημαντικό να ολοκληρωθούν πράξεις που θα βοηθήσουν στην ενίσχυση των αξιών στα τρέχοντα επίπεδα και θα επιτρέψουν την είσοδο στην αγορά σε νέους επενδυτές και νέο χρήμα.
