Τους κύριους παράγοντες της τρέχουσας ανάκαμψης που παρατηρείται στην αγορά ακινήτων, εξετάζει η Alpha Bank στο Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων.
Ειδικότερα, όπως σημειώνεται η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά το τρέχον έτος, αντανακλάται τόσο στην αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων όσο και στην άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητος. Ειδικότερα, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν – για πρώτη φορά μετά από μία δεκαετία – 1,3% σε ετήσια βάση, στο εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2018.
Παράλληλα, ο κινητός μέσος της ετήσιας μεταβολής του όγκου της οικοδομικής δραστηριότητος παρουσιάζει ανοδική τάση, η οποία ξεκίνησε από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2018.
Επιπλέον, παρά το γεγονός ότι οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κλάδο των Κατασκευών παραμένουν σε πολύ χαμηλό επίπεδο σε σχέση με τα ιστορικά επίπεδα πριν την κρίση, ο σχετικός δείκτης παρουσιάζει ελαφρά βελτίωση από το δεύτερο τρίμηνο του 2017.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, οι παράγοντες της ανάκαμψης συνδέονται με την είσοδο σε νέα φάση του οικονομικού κύκλου, καθώς και με πρόσθετους διαρθρωτικούς παράγοντες. Αυτοί αναφέρονται αφενός σε δομικές μεταβολές που επιφέρει η μετάβαση στην ψηφιακή οικονομία και αφετέρου σε ορισμένες σημαντικές παρεμβάσεις στο θεσμικό πλαίσιο.
Συγχρονισμός Οικονομικού Κύκλου και Κύκλου Δείκτη Τιμών Κατοικιών
Όπως σημειώνεται, ένας παράγοντας που συμβάλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών, σε ετήσια βάση, για τρίτο συνεχόμενο τρίμηνο κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους, είναι η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητος.
Ο συντελεστής συσχετίσεως μεταξύ των δύο μεγεθών (οικονομικός κύκλος και κύκλος τιμών κατοικιών σε πραγματικούς όρου), αν και δεν τεκμαίρει αναγκαία αιτιώδη συνάφεια, υπολογίζεται ότι είναι 80% για την υπό εξέταση περίοδο (1998 – 2018).
Η εναρμόνιση των κύκλων είναι ιδιαίτερα εμφανής στην διάρκεια της οικονομικής υφέσεως, όταν η μείωση του πραγματικού ΑΕΠ, σωρευτικά άνω του 25%, συνοδεύτηκε επίσης από μεγαλύτερη μείωση του δείκτη τιμών κατοικιών.
Ωστόσο, από το 2017 και έπειτα, η σταδιακή αύξηση του ρυθμού οικονομικής μεγεθύνσεως συνέβαλε στη σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και εν συνεχεία στην αύξησή του κατά την διάρκεια του 2018. Στο πλαίσιο αυτό, η αναμενόμενη ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητος τα επόμενα τρίμηνα δύναται να οδηγήσει στην περαιτέρω ανάκαμψη των τιμών των ακινήτων.
Επιπλέον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσεως, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν κατά περίπου 40% σωρευτικά στην περίοδο 2009-2017 (σε ονομαστικούς όρους) ενώ παράλληλα το κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών μειώθηκε με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό.
Το υψηλότερο κόστος κατασκευής σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών καθιστά την επένδυση μη αποδοτική και συνεπώς αποτελεί πρόσθετο παράγοντα αδυναμίας ανακάμψεως της αγοράς. Ωστόσο, η τάση αυτή έχει αντιστραφεί από τις αρχές του έτους, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών που παρατηρείται έχει υπερβεί το κόστος παραγωγής, ενισχύοντας τα κίνητρα επενδύσεως.
Ζήτηση Ακινήτων από το εξωτερικό: H επίδραση των δομικών αλλαγών στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων.
Πέραν της ανακάμψεως των συνθηκών στην αγορά κατοικίας που συνδέονται με τον οικονομικό κύκλο, υπάρχουν ορισμένοι πρόσθετοι παράγοντες:
(ι) η επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy) η οποία ενίσχυσε την διαδικασία βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών,
(ιι) η υιοθέτηση του προγράμματος “Golden Visa Greece”, δηλαδή η χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας €250 χιλ. και άνω.
Ειδικότερα, σε σημαντικά ανοδική τάση βρίσκεται η ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό.
Η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό καταγράφει έντονα αυξητικούς ρυθμούς από το 2016. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου του 2018 η εισροή κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 170,8% σε ετήσια βάση.
Όπως παρατηρείται, η αύξηση αυτή κινείται παράλληλα με τη σημαντική ενίσχυση της δραστηριότητος της βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως για παράδειγμα οι Airbnb, Tripadvisor, Booking.com που αναπτύχθηκε μέσω της νέας μορφής οικονομικής δραστηριότητας, στο ευρύτερο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy), η οποία λειτουργεί αποκλειστικά μέσω διαδικτύου και επιτρέπει την χρήση αγαθών και υπηρεσιών για βραχύ χρονικό διάστημα.
Στην Ελλάδα, η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μισθώσεως ακινήτων μέσω της δικτύωσης σε ψηφιακές αγορές (marketplaces) έχει διευρυνθεί με αποτέλεσμα μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018 να καταγράφονται πάνω από 126 χιλ. καταλύματα βραχυχρόνιας μισθώσεως, σε σχέση με σχεδόν μηδενικό αριθμό καταλυμάτων το 2010, όταν άρχισε να αναπτύσσεται αυτή η δραστηριότητα.
Φορολογία Ακινήτων: Τροχοπέδη για την Αναθέρμανση της Αγοράς Ακινήτων
Σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας για την αναθέρμανση της αγοράς κατοικίας παραμένει η υψηλή φορολογία ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση του ΙΟΒΕ (“Η φορολογία ακινήτων και το μέλλον των κατασκευών στην Ελλάδα”, 2018), οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία αντιστοιχούν σε υψηλότερο ποσοστό στα συνολικά φορολογικά έσοδα σε σχέση με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ.
Ο αναποτελεσματικός σχεδιασμός της φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απόρροια διαφόρων παραγόντων, όπως ο υψηλός φορολογικός συντελεστής, η επιβολή πρόσθετων φόρων (εισοδήματος από ενοίκια, ΦΠΑ) στην ίδια περιορισμένη φορολογική βάση, η αναποτελεσματικότητα του συστήματος αποτίμησης της αξίας ακινήτων (διάσταση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών), η επιβολή του φόρου από την κυβέρνηση αντί της τοπικής αυτοδιοίκησης (γεγονός που αναιρεί τον ανταποδοτικό χαρακτήρα του φόρου), η καθολική πληρωμή φόρου και η έλλειψη ενός σταθερού πλαισίου.
