Το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί τις τελευταίες δεκαετίες, έχει καταστήσει αδύνατο για πάρα πολύ κόσμο να βρει σπίτι με μακροχρόνια μίσθωση και έχει φέρει και μια μεγάλη αύξηση στις τιμές των ενοικίων. Τις τελευταίες δεκαετίες, πολλά γραφεία έχουν μετατραπεί σε Airbnb, με συνέπεια λογιστές, δικηγόροι, γιατροί, αρχιτέκτονες να μην βρίσκουν γραφεία προς ενοικίαση ή να βρίσκουν γραφεία με υπερβολικές τιμές ενοικίων.
Σε αυτό συνετέλεσε σαφώς η Airbnb με τα σπίτια στην Ελλάδα να πλησιάζουν τις 500.000, ενώ το 2016 ήταν μόλις 57.000. Το πρόβλημα δεν εντοπίζεται μονάχα στην Αθήνα και στην Θεσσαλονίκη , αλλά και σε περιοχές με πληθυσμό κάτω από 50.000, το πρόβλημα είναι τεράστιο, αν σκεφτεί κανείς πως υπάρχουν μετακλητοί δημόσιοι υπάλληλοι που δεν μπορούν να βρουν μόνιμη κατοικία, όπως νοσηλευτές, γιατροί, δάσκαλοι, καθηγητες, δικαστές κτλ.. Οι ένοικοι και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, διαμαρτύρονται ότι υφίσταται θέμα ασφάλειας της πολυκατοικίας, καθώς οι ένοικοι Airbnb εναλλάσσονται και δεκάδες διαθέτουν τα κλειδιά της κεντρικής εισόδου της πολυκατοικίας, σε συνδυασμό με την ηχορύπανση. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων διαμαρτύρονται ότι καταβάλουν φόρους και τέλη, ενώ οι ιδιοκτήτες Airbnb ουσιαστικά απαλλάσσονται. Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων διαμαρτύρονται ότι τα Airbnb λειτουργούν εις βάρος των ξενοδοχείων και εις βάρος του ελληνικού δημοσίου. Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο : Αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25% για τα Airbnb και να λαμβάνεται απόφαση από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών (51% των μεριδίων) της πολυκατοικίας / συγκροτήματος / παραθεριστικού οικισμού αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω .
Θέσπιση ανώτατου ορίου 90 ημερών στην διάθεση ενός σπιτιού προς βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον αυτό ανήκει σε φυσικό πρόσωπο
Το όριο αυτό θα πέφτει στις 60 ημέρες για περιοχές με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων ή σε περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων.
Απαγόρευση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.
Ο κάθε εκμισθωτής/υπεκμισθωτής που είναι φυσικό πρόσωπο, δεν θα μπορεί να έχει πάνω από δύο ακίνητα καταχωρημένα στην πλατφόρμα της Airbnb. Τα νομικά πρόσωπα δεν έχουν όριο, αλλά θα θεωρούνται επαγγελματίες και θα υπάρχει πιο επιβαρυμένη φορολόγησή των.
Κάθε οίκημα θα πρέπει να πληροί προϋποθέσεις τεχνικής φύσεως για να έχει δικαίωμα χρήσης σε βραχυχρόνια μίσθωση. Τέτοιες είναι ένα υπνοδωμάτιο πάνω από 10 τ.μ., να μην είναι το εμβαδόν του κάτω από 18 τ.μ., να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση, με ανώτατο αριθμό δωματίων (10 δωμάτια ), με πιστοποίηση υγιεινής και πυρασφάλειας, με ασφάλιση αστικής ευθύνης και υποχρέωση συμμόρφωσης με ειδικά υγειονομικά πρωτόκολλα, όταν συντρέχουν λόγοι όπως στην περίπτωση της πανδημίας.
Ως προς τη φορολόγηση, η πρόθεση είναι να θεσπιστούν τέλη διαμονής παρεπιδημούντων υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό είναι να προβλέπεται υψηλότερος φόρος εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή.
Εφόσον τα σπίτια που διατίθενται μέσω Airbnb ανήκουν σε πολυκατοικία, θα πρέπει οι υπόλοιποι διαμένοντες/ιδιοκτήτες σπιτιών να ενημερώνονται για αυτή τη χρήση και θα υπάρχει ένα 25% επιπλέον στα κοινόχρηστα που θα πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Αν πρόκειται για κατοικίες παραθεριστικού τύπου, τότε θα πρέπει να παίρνεται απόφαση κατά πλειοψηφία από τη Συνέλευση Ιδιοκτητών για το αν θα επιτραπεί η διάθεση του σπιτιού σε βραχυχρόνια μίσθωση και μέχρι πόσα μπορεί να διατεθούν από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Αυστηροποίηση προστίμων/κυρώσεων και διαρκής έλεγχος των ιδιοκτητών βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την διευκόλυνση των καταγγελιών από μεριάς συνιδιοκτητών και πελατών. Η πρωταρχική ανησυχία είναι η ασφάλεια, ενώ τα περισσότερα παράπονα αφορούν τον θόρυβο, τη φασαρία, τα πάρτι, όχι τόσο τις φθορές. Αυτό που χρειάζεται είναι μέτρο. Βλέπουμε, για παράδειγμα, στην συντριπτική πλειοψηφία, οι ιδιοκτήτες Airbnb να καταβάλουν τα ίδια κοινόχρηστα με τους υπόλοιπους, ενώ χρησιμοποιούν συχνότερα το ασανσέρ.
Τα διαμερίσματα Airbnb δεν διαθέτουν την ηχομόνωση που διαθέτουν τα ξενοδοχεία. Δεν πρέπει να βλάπτονται τα δικαιώματα των υπολοίπων συνιδιοκτητών σε πολυκατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών όπου υπάρχουν τα προσφερόμενα ακίνητα. Διαμαρτύρονται ότι μαζεύεται πολύς κόσμος και δεν υπάρχει έλεγχος για το ποιος μπαίνει και ποιος βγαίνει…
Ούτε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν το γνωρίζει επειδή δεν ασχολείται ο ίδιος, καθώς το νοικιάζει σε εταιρεία που πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το πρόβλημα με τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι ότι αλλάζουν συχνά οι ενοικιαστές και κατά συνέπεια αλλάζουν και οι συμπεριφορές. Αν υπάρχει κανονισμός σε μια πολυκατοικία ή σε ένα συγκρότημα κατοικιών, οι ενοικιαστές θα πρέπει να σέβονται τους κανόνες που έχουν θέσει όλοι οι ιδιοκτήτες.
Ηχηρή ήταν η παρέμβαση των Ξενοδόχων –για μία ακόμα φορά – που ζητούν να μπει τέλος στον αθέμιτο ανταγωνισμό που δημιουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με επιστολή του προς την κυβέρνηση, ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων ζητάει την προστασία του τουριστικού προϊόντος της χώρας, την εύρεση μίας λύσης στο στεγαστικό ζήτημα της χώρας, την προστασία των νομίμων τουριστικών επιχειρήσεων από τον αθέμιτο ανταγωνισμό και την αύξηση των εσόδων του Δημοσίου, των Ασφαλιστικών Ταμείων και των Δήμων.
Ζητάει επιπλέον απόφαση γενικής συνέλευσης του 51% των ιδιοκτητών διαμερισματων εντός της πολυκατοικίας, προκειμένου να επιτραπεί Airbnb. Στην επιστολή αυτή ο ΣΕΤΕ θέτει 5 άξονες δράσεις προς την κυβέρνηση:
- Τη ρητή πρόβλεψη πως σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, τότε θα πρέπει να θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
- Την απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ του εισπραττόμενου μισθώματος μόνο στην περίπτωση που ο δικαιούχος του εισοδήματος είναι φυσικό πρόσωπο και έχει καταχωρίσει στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι δύο ακίνητα στον ΑΦΜ του (εκ των οποίων το ένα από τα δύο ακίνητα θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως ακίνητο στο οποίο ιδιοκατοικεί). Σε άλλη περίπτωση ή στην περίπτωση που ο δικαιούχος είναι νομικό πρόσωπο, τότε στο εισπραττόμενο μίσθωμα θα πρέπει να επιβάλλεται ΦΠΑ
- Την υποχρεωτική παρακράτηση από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα φόρου 5% επί του συνολικού αντιτίμου της βραχυχρόνιας μίσθωσης που θα αποδίδεται στο Δημόσιο
- Την παροχή του δικαιώματος στους ΟΤΑ Α’ βαθμού να ορίσουν τον μέγιστο αριθμό ακινήτων που μπορούν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης για την περιοχή εντός των ορίων τους.
- Την επιβολή φόρου υπέρ των ΟΤΑ Α’ βαθμού, ο οποίος θα ισούται με ποσοστό 0,5% επί του αντιτίμου της μίσθωσης και θα αξιοποιείται από τους ΟΤΑ στην κάλυψη των αυξημένων δαπανών καθαριότητας, φωτισμού κλπ, που προκαλείται από τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Παράλληλα και οι δήμοι της χώρας ασκούν πίεση προς την κυβέρνηση για τη δημιουργία ενός αυστηρότερου πλαισίου στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στην ίδια λογική με εκείνη του ΣΕΤΕ. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δήμαρχος Aθηναίων, Κώστας Μπακογιάννης έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη να υπάρξει ρυθμιστική παρέμβαση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην πόλη, ζητώντας να αναλάβει την νομική αρμοδιότητα και την πολιτική ευθύνη ο δήμος. Με διψήφιο ποσοστό «τρέχουν» οι αυξήσεις στα ενοίκια κατοικιών, που φθάνει το 12%. Η υπερθέρμανση στα ενοίκια οδηγεί σε προφανείς υπερβολές, ιδιαίτερα σε περιοχές της Αθήνας. Για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στα Εξάρχεια, το μίσθωμα σήμερα υπολογίζεται σε 850 ευρώ, ξεπερνώντας αρκετά τον κατώτατο μισθό. Στον Κολωνό και την Κυψέλη, περιοχές που είχαν καταγράψει σημαντικές απώλειες τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, σήμερα, το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε περίπου 600 – 700 ευρώ ανά μήνα για ένα ακίνητο επιφάνειας 100 τ.μ. Το ποσό αυτό είναι υψηλότερο κατά 56% σε σχέση με το 2017. Αντίστοιχα, στον Πειραιά, η μέση τιμή αγγίζει τα 7 ευρώ/τ.μ., ή 700 ευρώ για ένα ακίνητο των 100 τ.μ. και είναι αυξημένη κατά 55% έναντι του 2017.
Στα Εξάρχεια, η μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 8,5 ευρώ/τ.μ., όντας 54,5% υψηλότερη από τα 5,5 ευρώ/τ.μ. του 2017, ενώ ξεπερνά πλέον κατά σχεδόν 6% και το αντίστοιχο ενοίκιο που ίσχυε το 2009, δηλαδή την τελευταία χρονιά πριν το ξέσπασμα της κρίσης χρέους στην Ελλάδα. Αντίστοιχη εικόνα παρατηρείται και σε άλλη μια δημοφιλή συνοικία του κέντρου της Αθήνας, το Παγκράτι, όπου η μέση τιμή αγγίζει τα 8,7 ευρώ/τ.μ., ή περίπου 870 ευρώ για 100 τ.μ., έχοντας ξεπεράσει επίσης την επίδοση του 2009 κατά σχεδόν 14%.
Έναντι του 2017, η αύξηση του μέσου ενοικίου διαμορφώνεται σε 45%. Στα βόρεια προάστια, που επίσης αποτελούν δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των ελληνικών νοικοκυριών, η εικόνα δεν εμφανίζει ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις. Για παράδειγμα, ένα μέσο ακίνητο της τάξεως των 100 τ.μ., στοιχίζει περίπου 800 – 1.100 ευρώ, ανάλογα με τα ποιοτικά του χαρακτηριστικά και το σημείο που βρίσκεται. Στο Χαλάνδρι, η μέση τιμή αγγίζει τα 8,3 ευρώ/τ.μ., έχοντας σημειώσει αύξηση κατά 38,3% από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022.
Το 37% των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμένει σε σπίτι που νοικιάζει. Airbnb είναι ιστοσελίδα καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων. Ιδρύθηκε τον Αύγουστο του 2008 από τον Joe Gebbia, τον Brian Chesky και τον Nathan Blecharczyk και έχει βάση το Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνια. Στην Ελλάδα, από το 2012 έχουν αυξηθεί σημαντικά τα Airbnb, προκαλώντας την αντίδραση των Ξενοδόχων, των υπολοίπων ιδιοκτητών πολυκατοικίας και των ελεύθερων επαγγελματιών, καθώς δεν υπάρχουν κανόνες, ούτε έσοδα του κράτους όπως καταγγέλλουν.
Πρόκειται ουσιαστικά για μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, που φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ είναι ταυτόχρονα υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας της κράτησης. Η συναλλαγή, κατά την οποία ο επισκέπτης πληρώνει το εκάστοτε ποσό με πιστωτική ή άλλη κάρτα, γίνεται μέσω της πλατφόρμας. Ο οικοδεσπότης παραλαμβάνει το ποσό μόλις 24 ώρες μετά την άφιξη του φιλοξενούμενού του, έτσι ώστε να είναι σίγουρο ότι ο τελευταίος παρέλαβε το κατάλυμα, όπως συμφωνήθηκε. Τα έσοδα της εταιρίας προέρχονται από το ποσοστό που κρατάει εκείνη από κάθε κράτηση που γίνεται.
